Verduurzaming vastgoed Gemeente Assen

Integrale benadering voor Sporthal Marsdijk

Hoe kijk je niet alleen naar de verduurzaming van een gebouw, maar waardeer je ook de kwaliteit ervan? Welke overwegingen maak je bouwtechnisch en functioneel, en hoe maak je met huurders goede afspraken?

Vanaf 2030 mag alleen nog bij uitzondering maximaal 20% van het energiegebruik met duurzame energie uit bij voorkeur lokale bronnen gecompenseerd worden. Linda van den Berg van gemeente Assen vertelt over hoe een pilot met Sporthal Marsdijk uitkomst brengt bij het maken van een masterplan voor de aanpak van 107 vastgoedobjecten.

“Het masterplan geldt straks als routekaart voor 107 geselecteerde vastgoedobjecten. Sporthal Marsdijk is daar een van”, vertelt Linda. “Dat gebouw wordt nu als pilot aangepakt.” BCN Groep is sparringpartner in het pilotproject. Voor Sporthal Marsdijk is gekozen voor de integrale aanpak. Maarten van Schie van BCN Groep licht toe: “De integrale benadering betekent dat we kiezen voor het natuurlijke moment waarop geïnvesteerd kan worden. Welke onderhoudswerkzaamheden staan er gepland en hoe kunnen we die combineren met verduurzaming? Daarbij kijken we of het gebouw in ruimtelijke en functionele zin nog aansluit bij de toekomstvisie. Als we daar synergie in vinden, dan kunnen we de verduurzamingsinvestering beperken en vergroten we de haalbaarheid van de ambitie en de toekomstwaarde van het vastgoed.”

Investeren en terugverdienen

“Voor een overheidsinstantie is het complexer om vastgoed te verduurzamen dan voor een vastgoedbelegger. Die kijkt naar wat rendeert en wat niet. Maar wij hebben te maken met een politiek klimaat, de sociale waarde van de gebouwen en met de mensen die er gebruik van maken”, aldus Linda. De huurders profiteren straks van een mooiere en duurzame sporthal en meer comfort. Daarbij is de verduurzaming voor de huurders budgetneutraal. Het is de gemeente die erin investeert. “Het uitgangspunt in de split incentive die we daarvoor opstellen, is dat de gemeente het voordeel op de energielasten ontvangt. Hoe het voordeel op de energielasten terugvloeit naar de gemeente, die de investering betaalt, is bij elk gebouw maatwerk in de diverse huurovereenkomsten.”

Lessons learned

De verduurzamingsportefeuille van gemeente Assen omvat een heel divers palet aan gebouwen. Sporthallen, scholen, een kinderboerderij, maar ook het gebouwtje bij de begraafplaats en de loods van de groenvoorziening. Allemaal staan ze op de planning voor verduurzaming voor 2030. Zo’n 30% van de 107 objecten is gebouwd voor 1990. Linda: “Door al met de verduurzaming van Sporthal Marsdijk te starten, kunnen we de lessons learned daaruit meteen verwerken in het masterplan dat we aan het schrijven zijn. Zo is er tijdens de pilot al een nieuw facet aan de orde gekomen: hoe verduurzaam je het esthetische karakter van het gebouw? Als je een gebouw aanpakt maar je doet niets aan hoe het eruit ziet, dan schep je verkeerde verwachtingen. Ook wat betreft circulariteit leren we veel. In de bestaande bouw is destijds geen rekening gehouden met hergebruik van materialen. We roepen wel ‘energieneutraal’, maar ik kijk veel liever naar CO2-neutraal. Er zijn nog geen breed gedragen kaders waarin je circulariteit kunt afmeten. We blijven daarin leren. Je zult je continu moeten aanpassen.”

Sparringpartner

De integrale benadering die BCN Groep voor Sporthal Marsdijk toepast, past bij de visie om bij het ontwikkelen, bouwen en beheren van de gebouwde omgeving respectvol om te gaan met mens en milieu. De milieueffecten, de financiële voordelen, de gezondheid en het welbevinden van de mensen die er in wonen, werken en verblijven: ze zijn allemaal belangrijk. De samenwerking met BCN bevalt goed. Linda: “Aan BCN Groep hebben we heel veel. We werkten natuurlijk al samen in het voortraject van de aanbesteding van dit project. Hun inbreng van kennis en het managen van deze uitdaging, dat voegt heel wat toe aan ons proces. De integrale methodiek die zij beheersen is hierin onmisbaar. BCN Groep heeft bovendien veel ervaring met de verschillende disciplines in de markt, en dat is een voordeel voor het vinden van partners in samenwerking.”